La mediazione atipica postula il conferimento di un incarico unilaterale, riconducibile al mandato, (diversamente dalla mediazione di cui all’art. 1754 c.c. che ha natura non negoziale) ed è regolata dal contratto predisposto tra le parti in ossequio al principio di autonomia contrattuale ed alle previsioni degli artt. 1322 e 1323 cod. civ, in particolare per quel che riguarda modo e tempo di maturazione della provvigione.
Tra le molte sentenze, anche di legittimità, con le quali è stato "affinato" il concetto di Mediazione Atipica una lucida descrizione della fattispecie è stata fornita dal Tribunale di Napoli, sez. III Civile, che ha chiarito che la "mediazione atipica è configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l’acquisizione di una proposta d’acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare. […] ”.
Il caso in esame fa corretta applicazione dei principi di creazione giurisprudenziale, ormai acquisiti, riconoscendo la provvigione in caso di proposta di locazione, accettata, ma alla quale non ha fatto seguito poi la effettiva stipula del contratto di locazione.
La vicenda
Un'agenzia immobiliare, ricevuto oralmente incarico orale dalla proprietaria di un immobile di procedere alla ricerca di un conduttore, a seguito dell'attività di sponsorizzazione e di contatto con il proprio parco clienti, reperiva un idoneo conduttore, interessato all'appartamento, tanto da aver presentato, sui moduli predisposti dall'agenzia, apposita proposta di locazione.
Contestualmente, su modulo allegato, il proponente conferiva all'agenzia incarico di mediazione e pattuiva la provvigione, da corrispondere all'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta.
La proposta veniva accettata dalla proprietaria, tuttavia il potenziale conduttore, pur informato telefonicamente dell'accettazione, non formalizzava la presa visione dell'accettazione.
Fortunatamente, l'agenzia si rivolgeva tempestivamente al Ns studio, che proprio ai margini della scadenza della validità della proposta d'acquisto (15 gg.), suggeriva di inviare la proposta accettata a mezzo telegramma, per portare l'accettazione, anche formalmente, a conoscenza del proponente.
Il proponente, avuta la comunicazione, manifestava all'agenzia ed alla proprietaria la volontà di non voler più prendere in affitto l'appartamento, e che non intendeva pagare le provvigioni, poichè, a suo dire, "non si era concluso l'affare"
Si rendeva pertanto necessario agire giudizialmente, con atto di citazione, dinanzi al Giudice di Pace di Napoli, competente per valore.
La decisione
Con sentenza della VI sez. Civile del Giudice di Pace di Napoli, in accoglimento della domanda, veniva riconosciuto il diritto dell'agenzia immobiliare ad ottenere la provvigione nei confronti del convenuto, sul presupposto che la fattispecie rientrasse nella c.d. "mediazione atipica", in virtù del conferimento dell'incarico, riconducibile al mandato, da parte del proponente, e della conseguente irrilevanza della conclusione dell'affare, relativamente alla maturazione della provvigione:
Appare evidente che la proposta di locazione ed il conferimento dell'incarico costituiscono il contratto tra la soc. attrice ed il convenuto. Da tale documento è anche provata l'entità della provvigione. Va anche chiarito che nel caso in esame si è verificata la condizione contrattuale dell'avvenuta conoscenza dell'accettazione, a mezzo del telegramma inviato dall'agenzia al R., portando a conclusione la fattispecie contrattuale ai sensi dell'art. 1326 cc. e maturando, quindi, il diritto alla provvigione [omissis...] Il ripensamento ed il successivo rifiuto del R. alla locazione dell'immobile è ininfluente, essendosi impegnato al pagamento della provvigione, all'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta, cosa che è regolarmente accaduta. Appare opportuno evidenziare che la fattispecie oggetto del presente giudizio è inquadrabile nella c.d. Mediazione Atipica.
Pertanto, il proponente è stato inevitabilmente condannato a corrispondere l'intera provvigione pattuita, pur avendo rinunciato a prendere in locazione l'immobile, in favore dell'agenzia immobiliare attrice.
Avv. Luigi Martino
Buonasera,
certamente, non c'è differenza tra proposta di locazione e di acquisto. Se vi sono i presupposti (la proposta accettata e comunicata consiste in vero e proprio contratto preliminare) Lei può richiedere la provvigione indipendentemente dall'esito della compravendita.